Notarda Gayrimenkul Alımı:
Adım Adım Süreç.
Sözleşme taslağından tapu siciline tescile kadar: Bu rehber, noter huzurunda yapılan gayrimenkul alımının nasıl işlediğini, ne zaman güvenle ödeme yapabileceğinizi ve hangi ek masrafların ortaya çıktığını açıklamaktadır. Tasdik işlemlerini Prof. Dr. Frank Martin, Limburg an der Lahn'daki resmi görev yerinde gerçekleştirmektedir.
Alımın neden notere gitmesi gerektiği
Bir arsanın, evin veya bir dairenin alımı, sözleşmenin noter tarafından tasdik edilmesi halinde geçerlidir (§ 311b BGB). Bu bir formalite değildir: Noter, dengeli bir sözleşme hazırlar, her iki tarafı da tarafsız bir şekilde hukuki sonuçlar hakkında bilgilendirir ve süreci hiçbir tarafın güvencesiz bir şekilde önceden edim yapmayacağı şekilde yönetir – alıcı, mülkiyet edinimi güvence altına alınana kadar ödeme yapmaz, satıcı ise satış bedeli ödenene kadar mülkiyetten vazgeçmez.
Gayrimenkul Alımı Nasıl İşler
1. Sözleşme Taslağı
Noter, temel bilgiler (taşınmaz, fiyat, teslim tarihi, finansman) esas alınarak taslağı hazırlar. Bir tüketici bir işletmeciden satın alıyorsa, taslağın gönderilmesi ile tasdik arasında kural olarak iki hafta bulunmalıdır (§ 17 Abs. 2a BeurkG) – soruları açıklığa kavuşturmak için zaman.
2. Tasdik
Randevuda noter, sözleşmenin tamamını okur, düzenlemeleri açıklar ve her iki tarafın sorularını yanıtlar. Değişiklikler sona kadar mümkündür. Alım, ancak imzalar ve tasdik ile bağlayıcı hale gelir.
3. Alıcının Güvence Altına Alınması
Bunun hemen ardından noter, tapu siciline bir Auflassungsvormerkung (tapu kaydı ön şerhi) tescilini sağlar – bu, ara satışları ve sonradan yapılacak ipotekleri engeller. Aynı zamanda satıcının bankalarından silme belgelerini ve belediyenin ön alım hakkından feragatini temin eder.
4. Satış Bedelinin Vadesi
Tüm güvence şartları yerine geldiğinde, noter vade tarihini bildirir. Alıcı, doğrudan satıcıya (veya kapatılacak bankasına) ödeme yapar – bir noter emanet hesabı ancak özel güvence durumlarında gereklidir. Alıcının finansman bankası, kendi ipoteğinin (Grundschuld) tescili karşılığında ödeme yapar; bu genellikle aynı randevuda birlikte tasdik edilir.
5. Teslim
Ödemenin tamamlanmasıyla mülkiyet, kullanım ve yükler alıcıya geçer – bu andan itibaren kiralar ona aittir ve cari giderleri o üstlenir. Anahtar teslimi karşılıklı olarak gerçekleşir.
6. Mülkiyet Devri
Grunderwerbsteuer (gayrimenkul alım vergisi) ödendikten sonra vergi dairesi zarar görmezlik belgesini (Unbedenklichkeitsbescheinigung) verir; noter devir tescilini talep eder. Tapu siciline tescil ile alıcı mülk sahibi olur – genellikle tasdikten birkaç hafta ile birkaç ay sonra.
Hangi Ek Masrafları Hesaba Katmalısınız
Satış bedelinin yanı sıra şunlar da ortaya çıkar: Noter ve tapu sicili masrafları toplamda satış bedelinin yaklaşık %1,5 ile %2'si (GNotKG'ye göre yasal olarak belirlenmiş, ipotek tesisi dahil) ile birlikte Grunderwerbsteuer (gayrimenkul alım vergisi) – Hessen'de %6, Rheinland-Pfalz'da satış bedelinin %5'i. Buna gerekirse emlakçı komisyonu da eklenir. Alıcılar toplamda yaklaşık %8 ile %10 ek masraf hesaplamalıdır.
Noterin İhtiyaç Duyduğu Bu Bilgiler
- Taşınmaz: Adres ve – eldeyse – tapu sicil sayfası veya daire numarası; diğer her şeyi noter tapu sicili incelemesi yoluyla belirler.
- Alıcı ve satıcının adları, adresleri, doğum tarihleri ve vergi kimlik numaraları.
- Satış bedeli ve birlikte satılan şeyler (mutfak, mobilya – gayrimenkul alım vergisinden tasarruf sağlayabilir).
- Finansman: Bankanın adı ve birlikte tasdik için ipotek (Grundschuld) tutarı.
- İstenen teslim tarihi ve özellikler (kiralık mı? geçiş hakları? tadilat taahhütleri?).
Kısaca Yanıtlanmış
Taslaktan mülkiyete kadar gayrimenkul alımı ne kadar sürer?
Görevlendirmeden tasdike kadar genellikle iki ile dört hafta (tüketici katılımında iki haftalık inceleme süresi geçerlidir). Tasdikten satış bedelinin vadesine kadar tipik olarak dört ile sekiz hafta geçer; kesin mülkiyet devri, vergi ödemesinden birkaç hafta sonra gerçekleşir. Toplamda: yaklaşık iki ile dört ay.
Noteri kim seçer ve öder?
Genellikle alıcı noteri seçer, çünkü noter masraflarını o üstlenir. Masraflar ülke çapında yasal olarak birbirine eşit belirlenmiştir – her noter aynı ücreti alır. Noter bu süreçte alıcının tek yanlı bir temsilcisi değil, her iki tarafın tarafsız danışmanıdır.
Emlakçıdaki rezervasyon bağlayıcı mıdır?
Hayır. Tasdikten önce hiçbir taraf bağlı değildir – ne rezervasyon anlaşmalarıyla ne de noter formu olmadan hatta riskli olan ön ödemelerle. Bağlayıcılık ancak tasdik edilmiş satış sözleşmesiyle oluşur.
Ne zaman ödeme yapmalıyım – ve param güvende mi?
Ancak noter vadeyi bildirdiğinde: O zaman ön şerh tescil edilmiş, yük temizliği güvence altına alınmış ve belediyenin ön alım hakkı açıklığa kavuşturulmuştur. Mülkiyet ediniminiz bu noktada hukuki olarak güvence altındadır – bu nedenle satıcıya doğrudan ödeme, yasal olağan durumdur.
Satıcının tapu sicilindeki borçlarına ne olur?
Satıcının tescilli ipotekleri (Grundschuld) satış bedelinden kapatılır: Noter, bankadan silme onayını talep eder ve ilgili satış bedeli kısmı doğrudan bu bankaya akar. Alıcı, yüksüz olarak mülk edinir – bunu noter denetler.
Gayrimenkul Alımınız – Güvenle Sonuçlandırılır.
Ana bilgileri dijital veri formu üzerinden kolayca iletebilirsiniz; taslağı hazırlıyor ve randevu tarihini birlikte belirliyoruz.