Compraventa de inmuebles ante notario:
El procedimiento paso a paso.
Desde el borrador del contrato hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad: esta guía explica cómo se desarrolla la compraventa notarial de inmuebles, cuándo puede pagar con seguridad y qué costes adicionales se generan. Las escrituras las otorga el Prof. Dr. Frank Martin en su sede en Limburg an der Lahn.
Por qué la compraventa debe pasar por el notario
La compra de un terreno, una casa o un piso solo es válida si el contrato se protocoliza notarialmente (§ 311b BGB). No se trata de un mero formalismo: el notario redacta un contrato equilibrado, informa de manera imparcial a ambas partes sobre las consecuencias jurídicas y gestiona la operación de forma que ninguna parte quede desprotegida al anticipar su prestación: el comprador solo paga cuando su adquisición de la propiedad está garantizada, y el vendedor solo transmite la propiedad a cambio del pago del precio de compra.
Así se desarrolla la compraventa de un inmueble
1. Borrador del contrato
El notario elabora el borrador a partir de los datos esenciales (inmueble, precio, fecha de entrega, financiación). Si un consumidor compra a un empresario, entre el envío del borrador y la protocolización deben transcurrir, por regla general, dos semanas(§ 17 Abs. 2a BeurkG) – tiempo para aclarar dudas.
2. Protocolización
En la cita, el notario lee en voz alta la totalidad del contrato, explica las cláusulas y responde a las preguntas de ambas partes. Aún es posible realizar modificaciones hasta el último momento. Solo con las firmas y la protocolización la compraventa se vuelve vinculante.
3. Protección del comprador
Inmediatamente después, el notario solicita la inscripción de una anotación preventiva de transmisión de dominio en el Registro de la Propiedad: esta bloquea reventas intermedias y cargas posteriores. Paralelamente, obtiene los documentos de cancelación de los bancos del vendedor y la renuncia del municipio a su derecho de tanteo.
4. Exigibilidad del precio de compra
Cuando se cumplen todos los requisitos de garantía, el notario comunica la exigibilidad del pago. El comprador paga directamente al vendedor (o al banco de este que deba ser cancelado); una cuenta fiduciaria notarial solo es necesaria en situaciones especiales de garantía. El banco financiador del comprador paga contra la inscripción de su hipoteca ('Grundschuld'), que normalmente se protocoliza en la misma cita.
5. Entrega
Con el pago completo, la posesión, el uso y las cargas pasan al comprador: a partir de ese momento los alquileres le pertenecen a él, y asume los gastos corrientes. La entrega de llaves se realiza de forma simultánea.
6. Cambio de titularidad
Tras el pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales ('Grunderwerbsteuer'), la administración tributaria expide el certificado de no objeción; el notario solicita el cambio de titularidad. Con la inscripción en el Registro de la Propiedad, el comprador pasa a ser propietario, por lo general entre algunas semanas y unos pocos meses después de la protocolización.
Con qué costes adicionales debe contar
Además del precio de compra, se generan: gastos notariales y del Registro de la Propiedad por un total aproximado de entre el 1,5 % y el 2 % del precio de compra (fijados legalmente según la GNotKG, incluida la constitución de la hipoteca), así como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales – en Hesse el 6 %, en Renania-Palatinado el 5 % del precio de compra. A ello se puede sumar, en su caso, la comisión de la agencia inmobiliaria. Los compradores deben prever en total entre un 8 % y un 10 % de costes adicionales.
Estos datos necesita el notario
- Inmueble: dirección y, si se dispone de ella, el número de finca registral o el número de vivienda; el notario averigua el resto mediante la consulta del Registro de la Propiedad.
- Nombres, direcciones, fechas de nacimiento y números de identificación fiscal del comprador y del vendedor.
- Precio de compra y qué se incluye en la venta (cocina, muebles – puede reducir el impuesto sobre transmisiones patrimoniales).
- Financiación: nombre del banco e importe de la hipoteca para su protocolización conjunta.
- Fecha de entrega deseada y particularidades (¿alquilado? ¿servidumbres de paso? ¿compromisos de reforma?).
Respuestas breves
¿Cuánto dura la compraventa de un inmueble, desde el borrador hasta la propiedad?
Desde el encargo hasta la protocolización, normalmente entre dos y cuatro semanas (si participa un consumidor, se aplica el plazo de revisión de dos semanas). Desde la protocolización hasta la exigibilidad del precio de compra transcurren típicamente entre cuatro y ocho semanas; el cambio de titularidad definitivo se produce algunas semanas después, tras el pago de los impuestos. En total: aproximadamente entre dos y cuatro meses.
¿Quién elige y paga al notario?
Habitualmente, el comprador elige al notario, ya que él asume los gastos notariales. Los costes están fijados legalmente de manera uniforme en todo el país: cada notario cuesta lo mismo. El notario no actúa como representante unilateral del comprador, sino como asesor imparcial de ambas partes.
¿Es vinculante la reserva ante la agencia inmobiliaria?
No. Antes de la protocolización, ninguna de las partes queda vinculada, ni por acuerdos de reserva ni por anticipos, que incluso resultan arriesgados si carecen de forma notarial. La vinculación solo surge con el contrato de compraventa protocolizado.
¿Cuándo debo pagar y está seguro mi dinero?
Solo cuando el notario comunica la exigibilidad: en ese momento la anotación preventiva ya está inscrita, la liberación de cargas está garantizada y el derecho de tanteo municipal está aclarado. En ese momento, su adquisición de la propiedad está jurídicamente asegurada; por eso el pago directo al vendedor es la regla legal habitual.
¿Qué ocurre con las deudas del vendedor inscritas en el Registro de la Propiedad?
Las hipotecas ('Grundschulden') inscritas a nombre del vendedor se cancelan con cargo al precio de compra: el notario solicita la autorización de cancelación al banco, y la parte correspondiente del precio de compra se abona directamente a dicho banco. El comprador adquiere el inmueble libre de cargas, lo cual supervisa el notario.
Su compraventa de inmueble, gestionada con seguridad.
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