为什么购房必须经过公证
购买地块、房屋或产权公寓,只有在合同经过公证认证后才有效(《德国民法典》第311b条)。这并非形式主义:公证人起草一份公平的合同,以中立立场向双方说明法律后果,并对交易流程进行把控,使任何一方都不会在没有保障的情况下先行付款——买方只有在其所有权取得得到保障后才付款,卖方只有在收到购房款后才放弃所有权。
房产购买的具体流程
1. 合同草案
公证人根据基本信息(标的物、价格、交接日期、融资方式)起草合同草案。如果买方是消费者,卖方是经营者,则在草案送达与公证之间原则上必须间隔两周(《公证法》第17条第2a款)——以便有时间厘清问题。
2. 公证认证
在公证约定时间,公证人朗读整份合同,解释各项条款,并回答双方的问题。合同内容可以修改直至最后时刻。只有在双方签字并完成公证后,购买才具有约束力。
3. 买方权益保障
公证认证完成后,公证人立即安排在不动产登记簿中登记预告登记——该登记可阻止中途转售及事后设立负担。同时,公证人还会取得卖方银行的注销文件以及所在市镇放弃优先购买权的声明。
4. 购房款到期
当所有保障条件均已具备后,公证人将通知付款到期。买方直接向卖方(或需清偿的卖方银行)付款——只有在特殊保障情形下才需要设立公证提存账户。买方的融资银行则会在其土地债务登记完成后付款,该登记通常与购房合同在同一场合一并办理公证。
5. 交接
随着款项全额支付,占有、收益及负担均转移至买方——从此以后租金归买方所有,买方也需承担日常费用。钥匙的交接将同步进行。
6. 产权过户登记
缴纳不动产购置税后，税务局出具无异议证明；公证人随即申请过户登记。土地登记簿完成登记后，买方即成为所有权人——通常在公证后数周至数月内完成。
您需要预计的附加费用
除购房价款外，还需支付：公证及土地登记费用合计约为购房价款的1.5%至2%（依据GNotKG法定标准，含抵押权设定），以及不动产购置税——黑森州为购房价款的6%，莱茵兰-普法尔茨州为5%。此外可能还需支付中介佣金。买方总体应预留约8%至10%的附加费用。
公证人需要以下信息
- 房产：地址以及（如有）土地登记簿页码或房号；其余信息公证人将通过查阅土地登记簿获取。
- 买卖双方的姓名、地址、出生日期及税务识别号。
- 购房价款以及一并出售的物品（厨房、家具——可节省不动产购置税）。
- 融资情况：银行名称及需一并公证的抵押权金额。
- 期望的交房日期及特殊情况（是否出租？通行权？装修承诺？）。
简明问答
从合同起草到取得产权，购房需要多长时间？
从委托到公证通常需两至四周（涉及消费者时适用两周审查期）。从公证到购房价款到期通常需四至八周；缴税后数周内完成最终产权过户登记。总体而言：约需两至四个月。
谁来选择并支付公证人费用？
通常由买方选择公证人，因为费用由买方承担。费用在全国范围内依法统一标准——无论选择哪位公证人，费用相同。公证人并非仅代表买方一方，而是双方的中立协助人。
中介的预订是否具有约束力？
不具有。公证前任何一方均不受约束——无论是预订协议还是预付款，未经公证形式的预付款甚至存在风险。约束力只有在公证合同签订后才产生。
我何时需要付款——我的钱安全吗？
只有在公证人通知到期时才需付款：此时预告登记已完成，负担解除已获保障，且市镇优先购买权问题已解决。届时您的产权取得已获得法律保障——因此直接向卖方付款是法定的常规做法。
土地登记簿中卖方的债务如何处理？
登记在卖方名下的抵押权将从购房价款中清偿：公证人向银行申请注销许可，相应的购房价款部分将直接支付给该银行。买方将获得无负担的产权——这一过程由公证人监督。